Dla wielu osób nowy rok to nowe postanowienia – w tym o zakupie wymarzonej nieruchomości pod Tatrami. Każdy, kto planuje zakup działki pod Tatrami zastanawia się zapewne, jak będą wyglądały ceny w 2024 roku. Czy będą spadać, wraz z zapowiadanym spadkiem inflacji? Czy może wzrosną, z powodu ważnych, zeszłorocznych zmian, o których mało kto jeszcze wie? A może nic się nie zmieni i ceny zostaną zamrożone na obecnym etapie? Na te pytania postaramy się odpowiedzieć, w sposób czytelny i zrozumiały.
? Czy ceny działek pod Tatrami spadną?
Jest kilka czynników, które mogłyby sugerować, że ceny nieruchomości powinny zacząć spadać w 2024 roku. Po pierwsze, jest to zapowiadany spadek inflacji, która na koniec roku ma szacunkowo wynieść ok. 5,25% (źródło: Business Insider). Czy to znaczy, że możemy liczyć na spadek ceny gruntów? To zależy.
Jeśli mówimy o gruntach, których cena jest zbliżona do realnej (rynkowej) wartości i dodatkowo jest to inwestycja, która powinna się zwrócić w określonym czasie, to tak – tu spodziewałbym się ewentualnych spadków. To dlatego, że inwestorzy kupują najczęściej nieruchomość, mając już na początku zaplanowany zysk – na poziomie np 20%. Jeśli inflacja będzie się zmniejszać, również spadać będą koszty życia i funkcjonowania firmy (w teorii), a to oznacza, że taki inwestor, obniżając swój zysk do np. 18%, tylko pozornie traci 2%. W rzeczywistości może zyskać, bo szybciej odzyska zainwestowane pieniądze i będzie mógł ponownie nimi obrócić. Jednak na to wpływa wiele czynników, i szczerze mówiąc, w mojej ocenie inflacja nie jest najważniejsza. Są nimi popyt i podaż – prawie nikt nie obniża cen, jeśli nie ma takiej potrzeby.
Problem w tym, że takie działki stanowią bardzo nieduży odsetek wszystkich nieruchomości gruntowych na rynku. Zdecydowana większość natomiast, to działki prywatne, lub w rękach drobnych inwestorów (spekulantów, którzy kupują pojedyncze, nieduże działki i sprzedają kilka miesięcy później z niewielkim zyskiem). Ci nie będą już tak chętni do obniżania cen – ich zarobki często i tak nie są wysokie, a każdy tysiąc PLN ma decydujące znaczenie.
A co może stanieć?
Naszym zdaniem możemy liczyć na realne spadki cen pojedynczych działek, które są kompletnie pozbawione wartości inwestycyjnych. Czyli działki bez dojazdu, takie które w MPZP są zablokowane przed jakąkolwiek zabudową, lub są poza MPZP i bez możliwości uzyskania WZ. Takie działki jeszcze teraz potrafią kosztować nawet po 300-400 zł za m², ale z czasem ludzie zaczną się orientować, że tak wysoka cena za grunt rolny to absurd. Czasem jedna nasza rozmowa z właścicielem wystarczyła, aby cena spadła o 50%. Problem w tym, że to i tak była cena znacznie powyżej realnej wartości. Ale niektórzy potrafią zrozumieć, że ich ziemia nie jest warta aż tyle.
Bądź na bieżąco!
Jeśli chcesz być na bieżąco ze zmianami na rynku i dostawać najlepsze oferty, dołącz teraz do naszego newslettera.
? A może ceny jednak wzrosną?
Niedawno pisaliśmy o końcu łatwych domków na zgłoszenie (więcej w linku). To duże zmiany na rynku nieruchomości pod Tatrami, które „wycięły” większość działek poza MPZP z możliwości budowy domków rekreacji indywidualnej. Obecnie jeszcze niewielu sprzedających zdaje sobie z tego sprawę, i ceny takich „wykastrowanych” działek są nadal wysokie. Ale z czasem to się zmieni. Problem w tym, że te działki pozostaną bezużyteczne najczęściej jeszcze przez dekady.
Niepodważalne prawo popytu i podaży zmusi rynek do zmian, bo ilość działek nadających się do jakiejkolwiek zabudowy właśnie spadła o przynajmniej 50% (wartość szacunkowa). A jeśli jakiś towar staje się trudniej dostępny (bo jego ilość drastycznie spadła), to jego cena automatycznie wzrasta. Jednak działki to nie złoto czy papiery wartościowe – ich ceny nie są odgórnie regulowane, więc na rynku panuje duża bezwładność, czyli zmiany zachodzą powoli.
Produkty ? luksusowe nie tanieją!
Ważnym czynnikiem, który rzadko kiedy brany jest pod uwagę to fakt, że działki pod Tatrami są obecnie najdroższymi (średnio, w zestawieniu regionów) działkami w Polsce i dla 90% kupujących nie są zakupem pierwszej (ani nawet trzeciej) potrzeby. To produkt luksusowy, a te (podobnie jak zegarki Rolexa, czy samochody Ferrari) opierają się podstawowym czynnikom regulującym ceny na rynku. Możemy mieć inflację, kryzys a nawet zapaść na rynku, a Rolexy, Ferrari oraz działki pod Tatrami nie stanieją.
Takie są nasze wnioski z wieloletnich obserwacji rynków, posiadanej wiedzy ekonomicznej oraz własnych doświadczeń (w tym również na rynkach kryptowalut, które mają podobnie spekulacyjny charakter, co działki na Podhalu i Spiszu).
? Co z tego wynika dla kupujących?
Wszystko wskazuje na to, że cieszyć się będą mogli miejscowi rolnicy, których interesują ziemie wyłącznie pod uprawę roli – te działki z czasem powinny zacząć tanieć, a ich wartość powinna zacząć zbliżać się do rzeczywistej wartości gruntu. Na tym raczej koniec dobrych wieści.
Ze względu na wspomnianą wcześniej, dużą bezwładność rynku, część cen zostanie zamrożona na wysokim (czyli obecnym) poziomie – mowa tu o działkach należących do osób prywatnych, którym nie zależy na szybkiej sprzedaży. Ci będą woleli poczekać, często trwając w życzeniowym myśleniu „może akurat trafi się ktoś, kto tyle zapłaci”. Trochę z cen zejdą ci, którzy mają nóż na gardle – tu skłonność do obniżania ceny jest wprost proporcjonalna do długości wspomnianego noża ?
Dla osób, które szukają działki z jakimikolwiek możliwościami zabudowy, nie mamy dobrych wieści – ceny pójdą w górę. To musi się stać, bo takie jest prawo popytu i podaży. Najwięcej skorzystają na tym osoby, które rozumieją prawa rynkowe i kupią działkę przed końcem 2025 roku (w zasadzie dużo wcześniej, bo oczekiwanie na wydanie WZ trwa 3 miesiące i nie zawsze udaje się za pierwszym razem). Od 1 stycznia 2026 bowiem wejść w życie mają nowe przepisy (Ogólny Plan Zagospodarowania Przestrzennego), które znów wytną wiele działek z możliwości zabudowy mieszkaniowej (dowolnej). To będzie znaczący moment, który najmocniej wpłynie na wzrost cen. Przepadną działki oddalone od usług publicznych, takich jak szkoły czy szpitale. To oznacza, że wiele osób będzie musiało pożegnać się na zawsze z wymarzoną działką „na wygwizdowie”, czy z dala od innych domów. Zabudowa ma być możliwa tylko w najbliższym sąsiedztwie skupisk innych domów i blisko usług publicznych (szkoły, przystanki, szpitale).
⚠️ Kiedy będzie najlepszy moment na zakup działek?
? Jeden niestety już minął – był przed 5 października 2023 i był to najlepszy okres na inwestycje, ale niestety nikt nie wiedział o nadchodzących zmianach. Nielicznym udało się kupić tanio działki pod domki i uzyskać podbite zgłoszenie, które obowiązuje ale już teraz takiego zgłoszenia nie dałoby się uzyskać. Jedną z takich działek jest ta w Długopolu.
? Kolejny „najlepszy” moment” jest właśnie teraz. To dlatego, że „rynek” jeszcze się nie zorientował, że weszły wspomniane zmiany z 5 października. Jednak już widzimy, że niektórzy sprzedający zdali sobie z tego sprawę i z dnia na dzień decydują się nawet na podwojenie ceny swojej nieruchomości. Niebawem kolejni pójdą w ich ślady. Dlatego (naszym zdaniem) warto kupować działki z możliwością zabudowy teraz, zanim „śpiochy” się obudzą i ceny zaczną rosnąć.
Wiedza o wzroście cen to najlepszy sposób, by zaoszczędzić kilkadziesiąt (a czasem nawet kilkaset) tys. zł. W końcu tak właśnie bogacą się osoby, które wiedzą coś, czego nie wie większość innych ludzi (np. Warren Buffett czy Mateusz Morawiecki) ?
